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明年的投资重点应该放在哪儿

时间:2015-11-27来源:网贷之家 点击:
在这样的大背景下,明后年各种投资标的的表现会怎样?明后年我们应该怎样理财呢? 1、 房产 咱们先看一下咱们最熟悉的房市。 深圳房价在过去的一年内的涨幅,大家有目共睹。未来一段时间会怎样?咱们先看看大的需求方面。 2009到2014年这5年深圳人口流入186万。

  在这样的大背景下,明后年各种投资标的的表现会怎样?明后年我们应该怎样理财呢?

  1、 房产

  咱们先看一下咱们最熟悉的房市。

  深圳房价在过去的一年内的涨幅,大家有目共睹。未来一段时间会怎样?咱们先看看大的需求方面。

  2009到2014年这5年深圳人口流入186万。

  人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。

  长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

  珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

  渤海湾北京+天津=流入684万人。

  从数字上看,深圳流入人口不如东莞多,但大家想一下,流入深圳的人口的平均素质、收入水平肯定是远高于东莞的。

  深圳是经济高地,共有上市公司三百多家,两百多家在沪深上市的,一百多家在海外上市的。在南山区就有一百多家,主要集中在科技园。

  比起北京上海,深圳的经济更有活力,互联网等新经济比较好。这也是最近这一波,深圳成为龙头,先涨且涨幅最猛的重要原因。

  大的供给方面呢?看下这张深圳俯视图,除了山地、林地,绝大部分的土地都被开发了,挤满了建筑物。大家都知道,深圳的土地稀缺,土地供应是非常有限的。关内基本没地了。一方面需求强劲,一方面供应紧张,这也是最近几年深圳房价上涨幅度很大的原因。

  所以从大的方面讲,中国的国情决定了资源、人才这些经济要素还在向一线城市集中,深圳的房产还会上涨,我认为至少还可以涨5-10年。所以房产还是可以配置的,当然,必须是深圳、京沪的房产。一定不要配置二三线以下城市的房产。你看着以往二三线以下城市也确实涨了,以前是城市化高速进行,农村人口大量涌入城市,城市房产普涨。但现在不一样了。二三线以下城市供需平衡,甚至不少供大于求了。并且未来三大城市圈和一线城市和小城市间是零和游戏关系。城市化进行到比较高的程度,三大城市圈和一线城市会吸收小城市人口,导致小城市人口流失。中央最近提出地产去库存的说法。这也从侧面说明二三线以下城市是供大于求的。

  从小周期来讲,先从供给方面看,大家看这张中金预测的库存去化月数。深圳是最低的,库存的房子不够5个月卖的。但另一面,大家看下这张二手房成交套数走势图,从七月以后,降得还是很厉害的。从七月份的一万七千多套,降到10月份的七千多套,即便考虑到有十月长假因素,还是降得挺厉害的。

  为什么呢?

  因为随着这一年多来的价格暴涨,有效需求是相对来说是不断缩小的。比如原来可以首付四五十万买套五六十平的小房的,现在买不到了;原来可以首付一百多万买套改善性的大房的,现在也买不到了。所以随着价格大幅上升,需求相对减小,再加上有部分需求方会观望,所以成交量就下来了。这些潜在的买方,需要一段时间积蓄力量。我认为未来会调整整固一段时间。具体时间无法预测,因为影响房价的因素太复杂,瞎猜一下的话,半年到一年,都是有可能的。

  在这种情况下,我认为房产投资者首先要降低房产投资回报预期,不要期望获得像今年这样高的收益。其次需要注意风险控制,比如注意保持充足的现金流,降低杠杆率,尽量不要高杠杆。再次,需要对房市有比较清楚的判断,要意识到短期波动在所难免。房市的长牛依然在。这样就不会因为信心丧失,导致主动断供。

  最后一点,我认为需要了解下自由现金流估值法,对房产的价值做到心中有数。短期决定房价的,是供求关系。但从长远看,决定一处房产价值的,不是别人都抢着买,也不是因为附近楼盘的价格高,而是这处房产未来能带来的自由现金流。自由现金流是收取的房租减去所有费用后,房产所有者能拿到手自由使用的现金。几个月前我用自由现金流估值法算了下,其实福田罗湖的大多数走楼梯的老房子,其实价格不高。仍可能被低估。完全可以趁房市的整固整理期,从容看房,仔细淘房,选低估的买入。

  2、 股市

  再看下股市的情况。现在股市仍然总体上比较贵,但有部分股票是低估的,比如银行股,长期投资或许能得到较高的回报。但短炒的话,是不行的。短炒是一种负和游戏。比如几个人打麻将,你赢的,就是别人输的。

  零和游戏又称零和博弈,与非零和博弈相对,是博弈论的一个概念,属非合作博弈,指参与博弈的各方,在严格竞争下,一方的收益必然意味着另一方的损失,参与博弈各方的收益和损失相加总和永远为“零”。零和博弈的结果是一方吃掉另一方,一方的所得正是另一方的所失,整个参与者的利益并不会因此而增加一分。

  负和游戏,也就是说,博弈双方或多方虽有一部分获胜,但付出了惨重的代价,总体来说是得不偿失,没有赢家的。

  中国股市对价值投资者来讲,是正和游戏。长期看,赚的是企业增值的钱,或者说是企业的盈利。当然,价值投资者偶尔短期看也会赚投机者的钱。但价值投资者投资的目的从来不是赚交易对手的钱,而是赚所投资的企业的钱。

  投机者就完全不一样。投机者不靠赚企业的钱,而是靠赚交易对手的钱来获得盈利。

  比如四个人在家打牌,每人出一百元,共计四百元。打了一天,最后一算,有两个人各赚了200元,那么另外的两个人必定各输了一百元,共计两百元。前两个人赚的钱,就是后两个人输的钱。不会创造任何价值。这就是零和游戏。假设这四个人不是在家打牌,而是在棋牌店打牌,老板每天抽水收费用40元。那么这四个人打一天下来,有两个人各赚了180元,那么另外的两个人各输了一百元,共计两百元。前两个人赚的钱,少于后两个人输的钱,共计少40元。这就是负和游戏。如果这四个人连续打牌,那么四个人的钱会越来越少,每天费用40元,10天后,共计400元的费用抽干了四个人的钱,四个人各亏100元。

  对短炒者来讲,中国股市就是这样一个负和游戏的场所。因为中国股市的交易频率也就是换手率奇高,世界第一。每人持股的时间很短。大多数投资者都想靠短炒赚钱。证券公司佣金、印花税、交易所的规费等会持续不断地从这个市场抽水。这些费用往往会超过上市公司利润总和。

  中国市场上,公募基金和私募基金行业,由于考核机制、激励机制偏向于短期化,投资者理念不成熟看重短期收益,用脚投票等原因,基金经理们也是偏向于投机而非投资。

  无数“聪明人”在股市都是靠猜测其它市场参与者的下一步的行为,企图获胜的。比如猜测下一阶段哪个板块会涨,然后自己先潜伏进去,等到后知后觉者买入,客观上就给自己“抬轿”,自己就赚了。但是怎么可能你次次都预测对。50%的胜率就不错了。无数的“聪明人”在这个市场上相爱相杀,最后发现,每个人都是受伤者,没人得益。

  3、 基金

  特点:适合长期投资,投资几十年都可以。比如可以配置一部分作为养老用的储备金。

  但只推荐指数基金。因为主动管理型的基金从长远看,绝大部分都不会跑赢指数。

  4、 债券

  机会与风险并存。机会:还在降息通道内,牛市可能还会持续一段时间;有套利机会,比如诉讼、评级下调等引起的套利机会。风险:未来降息空间有限,有牛市结束的风险;

  债券牛市已经持续了较长的时间,收益率已经较低,比起高股息的蓝筹股来说,吸引力下降;随着市场发展,未来违约的债券、打破刚性兑付的债券会越来越多。

  5、 信托产品

  比起前几年,收益率降低;随着市场发展,未来违约的、打破刚性兑付的信托会越来越多。

  6、 贵金属

  7、 外汇

  8、 期货

  贵金属、外汇、期货都是负和游戏。普通投资者不要去碰。期货套期保值除外。

  9、 民间借贷

  在目前的大形势下,除了可借给可靠的亲戚、朋友少量的之外,其余的都不应该借出。

  10、P2P

  P2P 很大程度上是线上化的民间借贷。目前在P2P平台上借款的个人或企业,通常要承受较高的融资成本,大部分高达年化25%以上,30%以上也很常见。这些借款者,通常信用、质地较差。所以即便让银行的风控团队去做风险控制,也很难保持较低的坏账率,何况大多数P2P平台风控能力和风控水平比银行要差不少。这就导致很多P2P平台坏账率高企,非常难盈利,业务的可持续性发展非常困难。其实目前P2P平台中的绝大部分都是持续亏损的。所以,其中一些实力差的 P2P平台时有倒闭或跑路的事件,也是顺理成章的事。这种业务模式是有问题的,我预测,在未来几年内,这些P2P平台绝大部分会倒闭或者转型,是大概率的事。所以尽量谨慎配置P2P。

  11、私募股权

  私募股权投资是风险比较大的,投资十几个项目可能一个都不能成功。对投资者的能力要求和资产要求都比较高,在西方,通常也是比较富有的人群配置私募股权投资。对行业、小公司的商业模式、市场潜力、企业估值的认识和判断都需要较高的能力,一般投资者很难做得好。现在众筹平台虽然降低了投资者门槛,但并不能解决这些问题。因此要谨慎投资私募股权。

  总起来讲,明年理财需要注意的是:

  Ø 降低回报预期。不要想着收益比去年那样高了。

  Ø 认清自己的能力圈。自己不懂的不做。

  Ø 善于学习,避开各种坑。谨慎创业,防止中年返贫。李总理提倡“大众创业、万众创新”,创业这事很好,有助于经济保持活力,但创业这事我认为还是让别人去做就好了。因为创业九死一生,风险太大。就像巴菲特对外太空航行所持的态度:“我们很尊敬、支持和感谢这些伟大的人物,但我们却不想亲自去尝试。”

  Ø 精深精进。简单的事重复做。寻找安全、稳定、适合自己的能得到相对高收益的投资标的。不懂不做,依托自身优势精深精进。

  Ø 精心构建投资组合,进行合理的资产配置:适度分散。

(责任编辑:草木)
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